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苏州楼市近期动态报告


发布时间:2009-7-27 10:24:05   查看:2170 次   来源: //www.h4sv.cn
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体育彩票22选5开奖结果查询 www.h4sv.cn       苏州房地产经历疯狂的2007年后,在08年初就呈现出了调整迹象,年初万科率先抛出“拐点论”,并在全国范围内将公司所属的楼盘价格全面下调,苏州以万科的金色家园(位于劳动路和西环交叉路口)为代表,其销售价格由年初11000元/ ㎡调整到9000元/ ㎡,在万科大幅调价之后,大部分楼盘受到空前的销售压力,纷纷推出了98、97折的优惠措施,但市场观望气氛仍浓,销售困难的状况依然未得到丝毫改善,4-6月份多数楼盘推出了94、95折的优惠措施,但这些优惠措施在传统的销售旺季里依然未能改变交易量的萎缩,进入7月份以来市场情况更加严峻,苏州楼市突显风云突变的现象,各区域代表性楼盘出现价格大幅低开或价格大幅下降,已开楼盘后续推案时纷纷降价销售,新开楼盘基本都采取低价入市策略,开盘价格大大低于周边楼盘价格,价格调整幅度在10%-20%左右。以下是7月初各区域代表性楼盘价格调整情况:

工业园区

         公寓方面:6月份起,中海国际社区打出了6000元/ ㎡起推广语,预计均价在6500-6800元/ ㎡,这比周边楼盘7500-8000元/ ㎡的售价低出了近13%,该项目具有150万方超大规模,其报价犹如一颗重磅炸弹,拉开了工业园区楼盘由打折优惠到降价的序幕,园区其他楼盘迫于其压力也开始大幅降价。凤凰城7月初将销售均价由6200元/ ㎡的下降到5300元/ ㎡,降幅为14.5%;橄榄湾也将售价由7800元/ ㎡左右降到了6500元/ ㎡,降幅为16.7%;第五元素虽然推出的是水景现房,但价格却从年初8000元/ ㎡降到了7000元/ ㎡,降幅为12.5%。此外该区域内即将开盘的雅戈尔6260元/ ㎡起价,以及7700元/ ㎡均价来看,相对于一期高峰时近9000元/ ㎡的价格也有14%的降幅。

         别墅方面:观澜丽宫由年初开盘时的10500元/ ㎡,下降到了目前的8500元/ ㎡,降幅近20%,目前在别墅项目中销售最好;同一区域新开楼盘芭堤蓝湾价格为8666元/ ㎡起,均价8800元/ ㎡左右,这与之前联排12000元/ ㎡的报价有很大差距,比同一区域的君地上郡12000元/ ㎡的价格有27%左右价格下浮。

吴中区

         石湖华城项目是有46万方的大项目,在去年年底的时,多层售价为6800元/ ㎡,7月13日以低于前面售价推出了一批多层房源,均价在6200--6300元/ ㎡之间,相对于之前的6800元/ ㎡的均价,此次开出的价格明显下降了500--600元/ ㎡,降幅近10%,因为价格下降的缘故,该楼盘在此次开盘后取得了不错的销售业绩,开出170套房源,当天售出94套,到目前已经销售掉120多套,在目前大形势下也取得了70%的高去化率。

         别墅方面:跌价的首数中信太湖城,该项目由年初的11000元/ ㎡左右降到了目前的8000元/ ㎡左右,降幅高达28%;御景花园也由开盘时候的15000元/ ㎡降到7月的最新报价9000元/ ㎡,降幅40%;区域内的热点楼盘桃花源也对其价格做出了调整,5-7月由二期开盘时候的13000元/ ㎡下调到了不到11000元/ ㎡,降幅为15%左右,石湖华城的项目的别墅不仅在价格上做出了调整由之前的11000元/ ㎡下调到10500元/ ㎡,并且还可再在总价上优惠20万,相当于价格下降了10%左右,但依然无成交,目前由于销售情况不理想,已做出封盘的决定,先推出降价公寓以回笼资金。

新区

         位于塔园路的50万方新盘诚河新旅城选择以低价入市的策略,7月开盘报价小高层均价5800元/ ㎡,与其一墙之隔的山水华庭年初价格为7200元/ ㎡,价差达19%,直接导致新区楼盘滞销和价格大幅下调,新区阳光假日随即也降低了其价格,7月初小高层由之前的7100元/ ㎡左右降到6500元/ ㎡,多层由7800元/ ㎡左右降到了7200元/ ㎡左右,而且还打出了6000元/ ㎡起的推广语,以吸引客户,该项目降幅为8%左右,但销售困境丝毫未得改善。

 

相城区

         相城区的楼盘多为新开楼盘,基本都采取了低价入市的策略,这几个楼盘都无一例外的取得了理想的销售结果。区域内的华城国际具有22万规模,年初预期售价为7000元/ ㎡,4月实际开盘价格为6300元/ ㎡,相比之前的预期售价下降了10%,因为价格为市场所接受,开盘三个月以来,一期10万方基本已去化,这个销售业绩在高峰时也实属罕见;康桥丽都项目也是具有18万规模的大盘,开盘价格在5800--6500元/ ㎡之间,与年初7000元/ ㎡的报价有10%左右的价格差,自4月份开盘以来取得了80%左右的去化率;72万平方米的香城花园,在近期推出的四期价格为6000元/ ㎡,相对2007年底7600元/ ㎡的售价(包含1100元/ ㎡精装修费用),也有8%左右的降幅,而且该楼盘一直以来都与市场保持着一定的价差,真因为如此,所以该楼盘在开盘后取得了很高的去化率。

         纵观7月苏州各个区域,大幅调价和低开新盘都是各区域的代表性、规模性楼盘,具有极大的影响力。因此我们认为苏州下半年房价大幅下降已是大势所趋,普遍降幅在10%-20%左右,平均降幅保守估计在15%左右。究其原因主要有:

         1、国际方面:国际经济环境不景气的现状未得到丝毫改观,油价在波动中持续上涨,美国国内的次贷?;幢幌⒂屑泳绲那魇?。

         2、国内方面:国内通货膨胀依然未得到根本缓解,工业及出口出现下滑,股市下跌,地震、雪灾影响消费者预期;宏观政策却未见丝毫松动,国家将进一步巩固宏观调控的成果; 5月份地震的严重影响,动摇了很多投资者投资房地产的理念;主流媒体也在大肆宣扬房价下跌,舆论的导向是对房地产的不松绑论调;这些因素都将进一步使购买者的观望情绪更加浓厚。

         3、 供应量方面:苏州楼市近五年都会出现供大于求的状况。公寓方面;由于2005年、2006年和2007年初土地集中放量使得市场供应量剧增,市场本身已经呈现出供过于求状况,一些大盘,如园区150万的中海国际社区、吴中区45万方的新城金郡和120万方的招商小石城,靠近新区50万方的诚河新旅城以及相城区70万方鸿基项目这些大项目都将面市。别墅方面的供应量也将剧增,各个板块都有大量未供应量将陆续上市,园区金鸡湖板块建屋地块近20万方别墅地块将在08年动工,石湖板块的招商小石城项目将有近20万方别墅推出,太湖板块除中信四期、五期别墅外新增太湖纯水岸和太湖黄金水岸两个别墅项目,木渎板块增加锦泽苑和山景天下以及桃花源三期。总之,无论公寓还是别墅的供大于求的矛盾都将更加突出。

         4、 07年苏州市房价涨幅高达50%,使得房价严重透支,因为涨幅过快,在08年整体市场不景气的环境下必然会有一定的理性回落;目前各区域的大盘都是挂牌底价拿地,其土地成本便宜,即使在开盘的时候与周边楼盘有15%-20%的价差,依然能保证开发商30%以上的预期利润,这也是一些新盘、大盘价格频频低开的主要原因。

         基于以上因素,我们认为苏州房价在2008年下半年里有平均15%左右的降幅,区域竞争小的楼盘降幅在10%-15%左右,区域竞争大的楼盘降幅在15%-20%左右,目前是50%的楼盘开始陆续大幅调价,未来的几个月将是普遍大幅调价,08年苏州房价下降是大势所趋,09年仍然是需要观察的调整年,预计2010年楼盘才会重现景气。


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